O STJ decidiu que locações de curta temporada, como Airbnb, dependem da autorização de dois terços do condomínio. À primeira vista, muita gente vai tratar isso como uma medida razoável. Afinal, existe um problema real: moradores que não querem ver o prédio em que vivem se transformando em hotel improvisado.

Mas é justamente aí que está o ponto.

Contrato ou centralização

Existe uma diferença enorme entre um grupo de proprietários estabelecer regras privadas para o próprio condomínio e o sistema jurídico consolidar poderes cada vez maiores sobre o uso legítimo da propriedade. No primeiro caso, existe contrato. No segundo, existe centralização. E existe ainda uma terceira situação, que precisa ser separada das outras duas: o Judiciário apenas aplicar uma regra contratual já existente.

Alguém poderia dizer que o proprietário tem o direito de usar o imóvel como quiser, justamente por deter os direitos de propriedade sobre ele. Isso não está tecnicamente errado, mas esconde uma parte essencial do problema: dentro de um condomínio, a propriedade não existe de forma isolada. Ela é limitada por convenção, por regras comuns, por obrigações previamente aceitas entre pessoas que compartilham uma mesma estrutura física.

O ponto liberal, portanto, não é fingir que todo proprietário pode fazer qualquer coisa dentro de um prédio. O ponto é perguntar quem define os limites, por qual mecanismo e com quais consequências.

Se os próprios condôminos definem previamente que aquele prédio não aceita locação por temporada, isso é uma regra privada. Pode ser uma regra boa ou ruim, mais rígida ou mais flexível, mas ainda é uma consequência da associação entre proprietários. Quem compra ali sabe, ou deveria saber, que está aderindo a um conjunto específico de restrições.

Se o Judiciário apenas faz cumprir uma convenção clara, previamente aceita, o problema é menor: ele está aplicando o contrato. Outra coisa é transformar esse conflito em precedente geral, criando uma presunção ampla sobre como milhões de propriedades podem ou não ser usadas. Aí o problema deixa de ser apenas "Airbnb incomoda moradores" ou "proprietário deve usar o imóvel como quiser". A questão passa a envolver contratos condominiais, direito de propriedade, segurança, fiscalização, concorrência no setor de hospedagem, valor dos imóveis e previsibilidade jurídica.

Custos redistribuídos

Pela lógica econômica, quando uma decisão centralizada restringe uma forma legítima de uso da propriedade, ela não elimina os custos. Ela apenas tende a redistribuí-los.

Alguns moradores podem ganhar mais controle sobre a circulação no prédio. Mas proprietários podem perder uma possibilidade de renda. Turistas podem perder alternativas de hospedagem. Hotéis podem receber proteção indireta contra concorrência. Imóveis com potencial de locação temporária podem perder valor.

Flexibilidade econômica

E essa perda de valor não é abstrata. Um imóvel que pode servir para moradia, aluguel mensal, aluguel por temporada, escritório ou renda variável tende a valer mais do que um imóvel limitado a poucas formas de uso. Quanto mais restrições recaem sobre o ativo, menor é sua liberdade econômica. Ativos menos flexíveis tendem a atrair menos compradores, reduzir demanda e perder liquidez.

Não é mágica. É incentivo.

O que não se vê

Esse é o erro econômico clássico: olhar apenas para o benefício imediato e visível, ignorando os custos dispersos. O morador incomodado é visível. O turista que pagará mais caro, o proprietário que perde uma fonte de renda, o imóvel que perde liquidez e o pequeno ofertante que sai do mercado são menos visíveis. Mas continuam existindo.

A boa análise econômica não pergunta apenas quem foi protegido. Pergunta quem pagou a conta.

Concorrência protegida

O Airbnb, querendo ou não, faz concorrência direta ao setor de hotéis e hospedagens em geral. Quando uma decisão desse tipo aumenta a dificuldade de pequenos proprietários ofertarem hospedagem, ela não está apenas "protegendo moradores". Ela também tende a alterar a estrutura competitiva do mercado. Reduz oferta descentralizada, eleva barreiras de entrada e fortalece setores já estabelecidos.

O curioso é que muita gente que diz temer monopólios costuma apoiar exatamente o tipo de medida que favorece concentração. Quando o mercado cria concorrência pulverizada, chamam de desordem. Quando o Estado restringe essa concorrência, chamam de proteção.

Custo de conformidade

Além disso, a decisão pode criar custo de conformidade. Investidores e proprietários passam a ter mais motivos para analisar convenções, consultar advogados, verificar jurisprudência, acompanhar assembleias e avaliar o risco regulatório de cada condomínio. Tudo isso custa dinheiro, mesmo quando ninguém proíbe diretamente.

E custo invisível continua sendo custo.

A pergunta real

No fim, a questão central não é defender Airbnb como se fosse um direito absoluto, nem ignorar os conflitos reais dentro de condomínios. A questão é reconhecer que propriedade em condomínio é definida por contrato, e conflitos contratuais deveriam ser resolvidos por regras previamente pactuadas entre os proprietários.

Quando o Estado substitui esse arranjo por uma regra geral, em vez de apenas aplicar contratos claros já existentes, ele não apenas resolve um conflito específico. Ele enfraquece a autonomia privada, aumenta a insegurança jurídica e altera os incentivos econômicos de todos os envolvidos.

A pergunta não é se moradores podem criar regras para o próprio prédio. Podem.

A pergunta é por que um agente central deveria transformar essa escolha local em mais um precedente sobre o uso legítimo da propriedade privada.